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波士顿租房攻略

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首先,在美租房的流程有所不同,总结下来需要四个步骤,找房-申请-签约-入住。

  1. 找房:我们建议学生、学者在找房时应多方搜集信息,综合地理位置,交通情况以及房价,确定好心仪的房子
  2. 申请:锁定好房屋后,填写租房申请(Rental Application)准备申请费用 ,申请费分为两部分:首月房租(First Month Rent)和申请费(Application Fee)同时提交在美合法文件扫描件 (护照,I-20/DS2019,Visa签证等)
  3. 签约:房东审核材料通过后,进入签约环节,一般情况,房东要求房客预先支付末月房租,押金。如果通过中介找房,需支付中介费。中介公司会负责解释合同条款,协助完成签约流程。
  4. 入住:入住前建议提前联系房东确认钥匙交接事宜,入住后于15日内向房东提交验房表格(Apartment Condition Statement)

马萨诸塞州的法律对于房产界的租赁业务有较为严格的要求,从事房产工作的人员具备有马萨诸塞州颁发的资格认证。对于看房、订房以及租房之过程,均有相应文件与手续要求。马萨诸塞州所有的法律与文件要求,其设立的核心目的只有一个,及保护房客与房东的合法权利。

对于雇佣了中介公司的租客来说,大体的文件会根据找房的进展分为三大部分:看房前,申请中,订房后(入住前)。

看房前:几乎所有的文档都是中介与客户之间的声明条款。例如费用声明(Fee Disclosure Form, 告知客户如果找到房子,会有费用产生);远程订房中的未实地看房声明(Sight Unseen Lease Agreement,客户同意在不亲自到场看房的情况下进行找房)等;

申请中:挑选好满意的房子,您的申请就可以开始了。申请材料的核心是申请表和首月房租。另外,还会有担保信、信用核查费(通常为$10)等;

订房后:当房东接受你的申请时,你就暂时赢得了“房屋保卫战“的胜利。但想要真正入住,还有最核心的文件没有完成——租赁合同。与此同时,还会有中介费同意书、资金计划表(若为分期付款)等文件产生。

防铅法(Lead Law

为了保证儿童健康成长,免受铅对于发育中儿童大脑的损害,马萨诸塞州对于6岁以下儿童所居住的房屋含铅情况有严格规定。凡是1978年以前建造的房屋,若有6岁以下儿童居住,必须经过去铅处理。原因是较老旧的房屋所用的油漆中有可能含铅。当油漆起皮或脱落,由于儿童较为矮小,或常在地上爬行,甚至把一切都放在嘴里吃掉,而很多含铅油漆又是甜的,儿童很容易受到毒害。违反这项法律的责任人会受到很严重的处罚与制裁。

关于热水和供暖

大多数美国的房屋里,都有冷热两种水管。冷水就是自来水,可以直接饮用;热水则多是通过自家的加热设备,将冷水加热后输入进来的,一般常用于洗碗或者洗澡。热水经过水管后,由于温度较高,一些水管中的物质将会融入水中,因此不适合饮用。

一般地,无论是热水还是供暖,美国的家庭中都采取“自给自足”的模式。热水与供暖的能源与加热设备有可能是同一套,也可能是各自分开的。例如,较为常见的模式是在自家的地下室或设备间设置煤气锅炉,当住户开暖气或使用热水时,锅炉将自动启动,并提供热水;当室内达到设定温度或停止使用热水时,锅炉则停止工作。如果家用的能源是煤气或电,住户的热水与供暖费用,则通过缴纳煤气或电力公司的账单进行支付。另外,大波士顿地区也有一些房屋使用老式的烧油式加热设备。这些住户则需要自己购买油。

一般来说,在大波士顿地区,房东会要求房客在入住前缴纳首月房租、押金(金额一般相当于一个月房租),以及最后一个月房租。租赁结束后,如果房屋完好无损,房东须将押金全额返还。此处的房屋完好无损,是指租客没有恶意破坏所租房屋,正常的折旧与日常使用上的消耗并不包括在其中。当然,具体的租赁中也存在房东不要求最后一个月房租,或要求低于一个月租金的数目作为押金的情况。另外,对于中介费用,一些房东(多为高级公寓房东)会为房客支付部分乃至全部费用,从而也就产生出了“No fee Apartment”。因此,需要视具体情况而定。
在美国入住新房前需要缴纳诸多费用的原因有以下两点:

  • 美国房屋市场的习俗如此;
  • 大部分国际学生并没有信用记录或者有固定收入和较好信用记录的人做担保人。一旦出现违约,房东得不到任何赔偿。因此,房东可能会倾向于首、末、押金全收。

除此之外,在美国租房,房价的“构成”也较为多变。常见的有房租中什么都不包括的;房租中包括热水与供暖的;或者房租中包括电费的;也有房租中包括热水、供暖、电、燃气的;甚至还有包括所有杂项费用的(网络、有线电视等)。在美东地区,一般房东都是包水的,所以很少有房东收水费或者把是否包(自来)水作为一项比较条件。需要为大家澄清的是,并不是房租内包括的费用得越多房子越好。

波士顿租房市场,特别是学生租房市场的波动,紧密的跟随着学校的各个周期。主要的入住时间上基本如下:每年9月1日开始的秋季入学季,也是入住大周期的开始,一直到次年的8月31日,为期一年;入住小周期则一般在每年1至4月出现,周期长度为几个月到半年左右不等。而“市场”的周期则会相应的提前半年左右。

为何要知道周期?因为只有租房合同到期,才有可能有空房,也才有可能有房源。根据供求关系,越多房源,越有可能找到物美价廉的房子。虽然每年九月是学生入住大潮的开始,但大多学生在当年1月乃至更早,就已经开始预订房源,并且签好租赁合同了。因此,从找房与签约上来说,所谓的“学生市场”一般是出现在每年1月至4月;随后的的7、8、9月,则更多的是“雇员市场”;而9月到12月,基本上固定房客都已入住,市场趋于平稳。

另外,一般来说,预定的越早,或者说离入住时间越远,房价就会越低,反之亦然。所以还在国内的留学人员,如果是秋季入学,可以在到落地美国之前,通过网络远程选房、订房。

此外,长期(签署1年或以上合约)租赁的价格一般比短期或不定期租金价格低。因为房东需要承担的,合约结束后房屋空闲无人租的风险相对较少。租期一般从某月1日开始。(如果月中入住,理论上应从该月初开始缴纳房租,但实际中可与房东通过协商进行解决)除了周期的影响以外,地理位置也是影响房产市场的一个重要因素。区域上来说,一般离市中心(Downtown)或校区(在学校在市内的情况下)越近,房价也就越高。大波士顿地区的整体房屋租金呈上升趋势,与此同时,市场中也会出现小幅震荡。因此,具体房价,需要根据所选的房源的综合情况而定。

  • 首月房租 (First Month Rent):金额等于一个月房租,待房东接受申请后,将会作为入住后第一个月的房租
  • 中介费 (Broker Fee/Leasing Fee):一般情况,金额等于一个月房租,视情况而定。(并不是所有租房都需要中介费,部分房子由房东支付中介费)
  • 末月房租(Last Month Rent):金额等于一个月房租,会作为租期结束前最后一个月的房租
  • 押金 (Security Deposit):一般情况,金额等于一个月房租,租期结束,若房屋无损坏,会全额退款
  • 申请费 (Application Fee):视情况而定,每人$35-$50不等
  • 钥匙押金/换锁费(Lock/Key Fee):此项仅限于部分房产,视情况而定
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房产中介公司拥有专业的工作人员与庞大的数据库。而数据库的丰富程度、工作人员的专业程度、工作态度、乃至为房客的付出程度,以及中介公司的社会责任感,直接影响着找房的结果与留学生的切身利益。所以,波士顿留学生网建议大家在找房前,先找好中介公司。
目前,波士顿地区的房地产中介公司数目较多,难免会鱼龙混杂,不少同学就因为选择了错误的中介公司而浪费了大量的时间和金钱。一般来说,有一定历史与从业经验的大公司,品牌与信誉也较为可靠。波士顿留学生网为大家准备了几个辨别公司规模与历史的简单方法:

在相同条件下搜索某一地区,看其搜索结果数目中不重复的结果数目。公司越大,结果一般来说越多;公司越小,结果越少,而且一些小公司会多次用重复结果充数。还可以通过麻省公司数据库(Mass Corporate Database Search)查找公司的注册信息,作为参考。此外,麻省房产从业人员需要有麻省注册认证。在通过某位从业人员找房前,可先通过要求签署Fee Disclosure Form,获得其认证证书号码,以查证其是否具备中介资质。(Fee Disclosure Form是麻省法律要求的找房过程中第一份有法律效力的文件。上面需注明专业人员的合法姓名、证书号码、声明在服务达到客户要求后才会收取相应费用,并须有客户亲笔签名。)

两个避免与一个原则无保护与过保护

孤身在海外求学,同学们一定要要学会保护自己。在租房过程中,要避免两种常见的极端现象:一是留学人员对于当地法律与流程不了解,没有维权意识,一旦出现纠纷,只能吃打落牙齿和血吞;第二则是畏首畏尾,顾虑过多,错过了租房良机,甚至最终把自己逼入窘境。

新人现象(Freshman Phenomena)

经常会有人在选择住房时,不知不觉陷入了这种现象。简单来说“新人现象”就是盲目的进行货比三家。认为再等等会有更好的,再看看会对市场更了解。结果越看好房越少,最终错过了所有的好房,而不得不屈居茅屋。这种现象出现在留学人员中,十分可以理解,但应该尽力避免。因为最后吃亏的终究是自己。

究其造成原因主要是不了解住房市场。预算过低,不了解普遍房价,期待过高,不了解自己想要什么等等都是潜在因素。比如,针对留学人员群体总体来说,在波士顿每人每月房租大多在600至1000美金不等。房屋越好,房价越高。一些便宜又优质的房子只是凤毛麟角,可遇不可求,一旦遇到,迅速决定。一般这样的房子可在一天里收到十几到几十份申请,也不会再市场上停留很久。看好后犹豫不定,回过头追悔莫及。但在决定前,一定要仔细考察,确定不是房子本身有缺陷,因为这种好事发生的概率可能要比中头等奖彩票还小很多。同样,普遍来说,租金每月200至300美金的大部分是停车场或者停车位。极个别这种价位的所谓的“房间”,居住条件无法满足正常生活要求,甚至不能符合法律的最低要求。建议留学人员为了自身健康与安全不要考虑。

一个原则:时间核心原则(Time is of Essence

房产界有一个核心的原则叫做“时间核心原则”。看到了合适的房子,一定要立刻出手,提交申请。因为一小时之后,它可能就会花落别家。在我们看房选房的时候,也有很多其他的人在看房选房。因此,越晚做决定,选择会越少,可选范围也就越小,这是对决策力和效率的考验。此处说的“时间”不仅包括做出决定的时间,还包括完成并提交整套申请的时间长短,因为没有房东会在接受申请前为任何人排他的保留一处房源。