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纽约租房攻略

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纽约作为世界第一大都市,众多知名大学的所在地,每一位到纽约来上学的学生学者,不管你是本科生、研究生、博士还是交流学者,来纽约第一件大事就是找到舒适、安全、交通便利的房子居住,居住环境的好坏会给你未来的留学生活带来很大的影响。所以这里纽约留学生网为所有留学生,总结了在纽约租房的几点必备知识,带您了解纽约的租房市场。

Dorm(学生宿舍)

是学校分配给学生居住的最常见的房屋类型,尤其是本科生。Dorm通常为两人一间,但是大多数生活设施都为共同使用,比如浴室和厨房等。Dorm安全性最高,一般都会有保安或舍监人员,而且学生申请Dorm没有收入限制,能够省去租约签订的一系列麻烦。但缺点是房租往往贵于校外租房且两人一个房间大大减少生活的私密性,每天作息也需要和舍友相互迁就;纽约不少学校的宿舍不允许假期留宿,对于假期晚回家或不回家的留学生有些不便。

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Rental Building Apartment(公寓)

就是大家经常说到的Apt,是最为常见的一种房屋类型。通常整栋楼由统一的管理公司进行管理和出租,只租不售。有多种房型选择:Studio、一房一厅、两室一厅(解释见后面章节)等。公共设施一般较为齐全,比如集中供水(water)、供暖(heating),有公共洗衣房(laundry)等。较为高档的公寓还会有门卫(doorman)、健身房(gym)、露天顶台(roof deck)和公共会客厅(Lounge)等。此类Apt安全性较高,多数公寓都有门卫;管理正规,大多数公寓都有专门的物业公司对整栋楼的设施和卫生清洁进行管理和维护。申请过程通常也最为正规和复杂,但好处是你的邻居也都是经过严格审查背景,不需要担心住户鱼龙混杂。

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Personal Own Apartment(个人业主出租的公寓)

此类Apartment和Rental building几乎没有区别。不同的是所有权属于个人(也就是个人房东),而不是管理公司。通常都是与屋主签订租房合同,而不是管理公司。当然整栋建筑还是会有委托的物业公司进行日常维护。高档Apartment申请也与Rental building相似,需要查信用收入,唯一的好处是如果你足够爱护房屋,并取得房东的信任,之后续约时租金涨幅相对较小。但缺点是如果碰上房东人品不好的话,可能会就设备维护、押金返还等问题上,产生不必要的纠纷。

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HouseTownhouse(别墅/联排别墅)

别墅应该说代表了美国绝大多数人的居住状态,通常都会有一片附属的院子。但几乎不会在人口密集的曼哈顿出现。纽约周边的皇后区(Queens)和布鲁克林(Brooklyn)会找到此类的房屋出租。屋主在拥有House的所有权(包括土地)的同时,也要自己负责物业。比如铲雪,除草和粉刷外墙等。优点是价格便宜。House通常没有物业管理费,且房间比较多。如果几个同学一起合租的话,分摊下来就很合算了,而且由于是房东自己的房子,所以租约各方面应该都可以比较灵活。缺点是由于没有固定的物业公司,电器、卫生出了问题,都需要和房东直接交涉维修,比较麻烦。如果直接临街,不是在好区的话,安全值得担忧。

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Studio(开间/统仓)

只有一个房间,或是说客厅和卧室是不分开的。算是Apartment中比较特殊的一种房型。通常包括一个卧室区,厨房区,生活区和卫生间。所有的区域除了卫生间外都是连通、没有隔断的。大小一般从20到50平方米不等。相较于一室一厅等房型,性价比更高。麻雀虽小,五脏俱全,非常额适合年轻情侣或单身青年租住。缺点是由于厨房没有隔断,并且与卧室直接连通,不适合做油烟大的饭菜。

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Alcove StudioL型开间/统仓)

比普通的Studio房间面积大,且一般是L型的,所以客厅和卧室是可以区分的,只是没有墙和门来分割。

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ConvertibleFlexible(客厅隔间)

一般是用墙或隔板或衣柜之类的隔断物把一房一厅或两房一厅的客厅隔出来作为一个房间。这在租金昂贵的纽约是非常常见的。性价比高,租金通常要比单独的卧室便宜不少;缺点是纽约大部分大楼规定隔房间时不能完全封闭(比如隔墙不能封顶),再加上隔墙用的材料一般也都比较简易,隔音效果比较差。

One Bedroom(一室一厅)/Two Bedroom(两房一厅)

   这些都是传统意义的公寓房型,在这里不再多做介绍啦。以此类推,三室一厅稍少,四室一厅更少。

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审核正规严格:

在纽约租房,几乎所有的房东或管理公司都要审核申请租房者的背景和收入,一般的要求都是租房者的年收入必须是房租的40倍而且信用分数高。由于留学生无信用无收入,所以一般房东或是管理公司的处理办法有以下几点:

1、预付6个月或是一年的房租,一般越好的房子要求越高。

2、提供Guarantor(担保人),担保人要提供信用和收入证明或资金担保,出示的年收入或资金证明需要是房租月租的80倍。

3、有些管理公司接受Insurant Company 就是我们说的担保公司,由保险公司作为担保人,学生可月付房租,担保公司的费用一般是一个月房租。

包括一定的Utility(日常开销):

一般公寓楼的房租都包括水、煤气(Gas)和暖气(Heat),也有的会水、电、暖、gas全包,由于纽约暖气供应时间几乎是5-6个月并且费用较贵,所以如果租住的地方不包暖气,需要慎重考虑。

房源更新快:

纽约的房源和其他城市很不一样的地方就是房源更新非常快,在旺季几乎每套房在市场上的时间都只有几天而已,主要是因为这里不仅仅是有很多大学,也是世界的商业中心很多大公司都在这里,供求严重失衡导致租房如打仗,上午看好的房子,下午可能就已经租出去了。想要货比三家再做出最佳选择的策略在纽约往往是无效的,物美价廉的房子基本是要以抢的速度租下来。

想要以最低的租金租到好房子的办法就是在上一个租户还没有搬出之前提前预定房子,这样既可以省钱也可以有充分的时间挑选房子。缺点就是要提前预付定金和申请费,如果因为个人原因毁约或不想租这套房子,可能会导致预付的定金不会退还。

Manhattan的房租普遍的规律

一、是离地铁越近的公寓房租越高,离大学越近的房子房租越高。

二、有门卫、有电梯的公寓房租相对较高。

三、纽约的房租差别很大,有的很便宜,有的几乎是天价,但是总体来说Manhattan好且贵的房子居多。

 

房型 平均最高房租 平均最低房租 平均房租Doorman 平均房租Elevator 平均房租(Walk up)
Studio SOHO/Tribeca $2799 Upper East $2000 $2760 $2340 $2105
一室一厅 SOHO/Tribeca $4055 Morningside Heights $3000 $3925 $3369 $2850
两室一厅 Chelsea$5229 Upper East $4200 $6088 $4839 $4428
三室一厅及以上 BPC/Financial Dist $6700 Morningside Heights $4515 $7556 $5883 $4774

 

Queens 的房租分布规律:

一、靠近Manhattan 且治安较好的区域房租较贵。如,Long Island City

二、搭乘地铁方便,且治安较好的生活区房租较贵。如,Forest Hill

三、有门卫、有电梯、有停车场的公寓房租相对较高。

 

房型 Long Island City  Jackson Hights Rego Park  Forest Hill Flushing 平均房租 
Studio $2338 $1452 $1717 $1622 N/A $1744
一室一厅 $3095 $1698 $1894 $1899 $1705 $1990
两室一厅 $3988 $2317 $2218 $2683 $2298 $2575

 

*注:表单数据根据2014年最新NYC房产报表

Elmhurst 多为房主自租自理的房子,所以没有统计数据。

N/A 不是绝对没有而是数量较少无法统计

房产中介公司拥有专业的房产经纪人与庞大的数据库。而数据库的丰富程度、房产经纪人的专业程度、工作态度、乃至为房客的付出程度,以及中介公司的社会责任感,直接影响着找房的结果与留学生的切身利益。所以,纽约留学生网建议大家在找房前,可以先咨询好的房产经纪人。

很多同学觉得付佣金找房子太昂贵,其实地产经纪帮助房客找到的房子的性价比都要比房客自己找到的房子要高。特别是很多学生对纽约的生活情况完全不了解,无法租到合适的房子,还有很多学生总是无法租到满意的房子。房产经纪的房源普遍是有管理公司正规管理维护的公寓,安全、信誉都有保证。

纽约留学生网的房产经纪的工作核心,就是为学生提供安全、舒适、交通便利的房源,同时也帮助学生们寻找适合一起合租的人,也帮助留学生转租他们租约还没有到期的房租,让留学生在纽约的留学生活更加顺利

Manhattan(曼哈顿):

Manhattan Downtown (下城)--14 街开始朝下城方向

Midtown 中城——位于59街 与 14街之间,或是说central park 到union square之间

Upper Westside 上西区——西59 街与西110街之间,或是说整个central park的西边直到 Columbia university

Upper Eastside 上东区——东59 街与东96街之间,或是说central park的东边起始点到 east Harlem地区

Roosevelt Island ——Manhattan 东边独立的细长型小岛,属于东河上的上城区

 

Queens(皇后区):

Long island city (长岛城)—— 离Manhattan最近,靠近地铁线E、M、7、G,地铁10分钟可达曼哈顿

Jackson Hights——7号地铁附近,地铁30分钟可达Manhattan

Elmhurst Rego Park Forest Hill(埃姆赫斯特/雷哥公园/森林小丘)——E、F、M、R地铁沿线,地铁40分钟可达Manhattan

Flushing(法拉盛)——7地铁终点站,express地铁30分钟,local 45分钟可达Manhattan

 

Brooklyn(布鲁克林):

Brooklyn Height/Downtown Brooklyn很多大型商业公司和大学集中在Brooklyn这两个区域,生活交通便利,环境安全。 但是Brooklyn东部环境不是很安全,如果有意住在brookyln的同学,最好租房前调研一下附近环境。

各学校学生居住区域

哥伦比亚(Columbia)大学、福特汉姆(Fordham)大学、纽约理工学院(NYIT)、茱莉亚音乐学院(Julliard music school)、伯纳德(Barnard College)学院位于上西区,学生一般居住在Upper West,或是 Midtown West,地铁1、2、3、B、C可以保证30分钟从中城到达校园。哥大上方是HARLEM区治安不是很好,所以从125 街以上一般没有学生会去住了,120街以下都是安全的。Fordham、NYIT的学生也可以住在Queens ,住在离地铁不远的地方可以保证30-50分钟到达校园。

纽约大学(NYU),新学院(The New School/Parsons),佩斯大学(Pace),圣约翰(St John’s)大学Manhattan分校,CUNY,SVA,FIT,叶史瓦大学(Yeshiva)Manhattan分校位于Manhattan 中下城,学生一般居住在学校附近或是,Queens ,Brooklyn,住在离地铁不远的地方可以保证30-50分钟到达校园。

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1、距离学校不要超过50分钟的路程,因为有些课可能是晚上或是一大清早,如果住的太远会导致早上迟到,和晚上走夜路带来的不便。

2、尽量居住在住宅区域,或是有doorman的公寓。住宅区一般都比商业繁华地带要安静安全,有门卫的大楼不仅更安全还可以代为收包裹,不会发生东西寄到无人签收或是放在门口丢失的问题。

3、管理公司打理的房子一般都比房东自己出租的房子要好,供暖更充足,可以更换厨房、卫生间的各种电器和设施。

4、租房时,如果是以室友的形式招租进去,需要了解这个房子的租约什么时候到期,整个房子的房租是多少,续约时需要预付多久的房租。

5、如果是找房产经纪租房子,需要确认房产经纪是有License的,佣金是多少,纽约法律规定房产经纪的佣金是一个月房租至年租的15%。

6、看到自己满意的房子一定要尽快定下来,货比三家后可能最理想的房子已经不在了。

Q&A

租房时对个人收入有什么样的要求?

答:租房除了会被查信用分数外,收入也是管理公司或房东关心的另一个问题。通常情况来说,租房者的年收入要达到月租金的40倍(换种计算方式来说,就是月租金不能超过月收入的30%)。

房东通常对Guarantor有哪些要求?

答: Guarantor的要求会比租房者本身的要求更高。一般要求年收入需是月租金的80倍(也就是月租金不超过月收入的15%),Guarantor的信用分数也会要求比较严格,至少要680,最好是700以上。

通常合理的年租金上涨幅度为多少?上涨幅度是否有上限?

答:一般来说5%的年租金上涨算是比较合理的。但在经济好房源紧俏的时期,租金的上涨幅度有经常会超过10%。理论上来说,如果不是rent-controlled或者rent-stabilized的公寓,房东每年租金的上涨幅度是没有限制的。

租房常见专用术语

Tenant/Lessee租客,找房人。

Landlord/Lessor房东

Rent:租金

Guarantor:担保人,在租房者信用记录或者收入水平不能满足房东要求的情况下,租房者可以寻找信得过自己的人为自己担保。不过一般来说,房东对担保人的信用记录和收入水平的要求会更加严格。

Lease Agreement:租房合同,TenantLandlord达成一致的租房协定,是对双方的责任和义务进行详细的规定和解释。

Term of Lease:租期,通常为一年,少数为两年。

Agent:地产经纪人(中介),帮客户找房源并且带客户看房的人。

Broker Fee:中介费,由中介(注意不是房东)向TenantLandlord收取的一次性的服务费用,通常为第一年租金的10%15%左右。一般只有在租房淡季,才会有房东为了吸引租客,主动支付这部分费用给中介。

Application Fee:申请费。通常由房产管理公司在Tenant作出申请时收取,主要为处理申请的人工成本,以及调查申请人信用记录的费用。如果是直接向个人房东租房,则通常不会发生这部分费用。无论申请是否通过,请申请费均不予退回。

Move-In Bonus:租金优惠,大多数情况下为一次性的租金减免。比如一次性减免$1,000或者免去第一个月的房租等,形式多样。不过在纽约租房市场旺季的时候比较少见。

Security Deposit:租房押金,押金通常情况下为一个月的房租,国际留学生也可能出现多个月押金的情况。

Super:公寓管理员,如果在租房的过程中遇到任何问题,比如冰箱或者下水道出现问题等,都可随时找Super解决。

Floor Plan:房型图,和国内买房时看到的房型图基本一样。通常能够帮助你更好地了解房间朝向,房间尺寸和布局关系。

Renter’s Insurance:租房保险,主要保障租客的个人财产在遭受盗窃或者火灾等自然灾害后或者相应的赔偿。纽约有多家租房保险公司,一般一年保费在100-200美金左右。