美国房贷101 :
一篇讲透按揭买房

有哪些合法的抵押贷款发放机构?

买房的贷款机构除了银行,还有非银行贷款机构,2016 年,纽约30%的住宅贷款是由非银行贷款人发放的。

什么样的身份可以在美国申请贷款买房?

通常来讲,只有在美国有工作有收入的人才能贷款;但随着海外购房者需求日益增多,少数的银行也放宽了贷款的服务范围;广意义的讲,现如今只要你是持有有效护照和签证,就可以贷款买房!而非银行贷款机构的服务种类就更多样些。

贷款一般能贷多少钱?

纽约、新泽西的产权公寓往往会要求购房者至少拥有20%的首付,至于具体的贷款额度要根据您的多方面情况来决定;例如工作年限、工作年薪、信用及房屋的养房费用等等。如果您是以外国人身份购买投资房或没有报税和信用,通常最高能贷到总房款的65%

如何选择银行及贷款公司?

在评判贷款公司/银行的时候请注意以下重要几点:

1每个银行利率不同,贷款利率分别是多少?

2.推荐的Program是否真的适合自己的情况?

3.如果利率相同,贷款手续费是高还是低?

4.贷款审核的难易,贷款申请审批及过户前的服务是否到位,专业?

5.是不是大楼的 prefered lender?优先联系这些lender,因为他们更好贷,能贷到的金额也一般会更高。

我们美窝房产与众多的银行、贷款机构有着良好的合作关系,可以根据您的情况,更好的对接适合的银行和贷款机构,货比三家。

贷款买房的具体流程

1) Pre-Approval Letter

为了让大家更好的了解,我们举例说明。

二手房购买:看房的同时就应该去银行资信,了解自己的贷款情况,带着Pre-Approval Letter看房,会让你心里更有铺。

期房购买:以LIC的 HERO和Skyline Tower为例

期房是指楼盘还没有完全建好或者正在预售的阶段,而不同的过户时间也会出现不同的情况。预期年底交房的HERO在提交购房意向时就需要购房者提供预批信 Pre-approval Letter; 而预计明年底交房的Skyline Tower则不需要购房者提供预批信, 因为没有任何银行或机构可以锁定那么久的贷款利息。

2)Mortgage Application

当看到心仪的房源后,除了给开发商/卖家外,我们还需要确定贷款公司,及填写贷款申请;

当然对于期房,过户前两个月是贷款的deadline,但我们会建议客户尽早开始,提供相关材料。一切准备妥当后就舒舒服服等着律师通过预期过户时间、计算相关过户费用了。

3)等待审批,预约房屋估价及锁定率利

当贷款专员收到购房者提供的材料后就会整理、发给审批部门核实。同时银行贷款专员会联系估价师前往申请贷款的房屋,进行估价并开具报告给银行和购房者。临近过户前1-2个月,贷款专员会通知、锁定率利。贷款率利每天会随市场浮动,率利一旦锁定后则不会再变动,为将来还款的利息。

4)补充材料,签署文件

通常这个阶段贷款公司已经为客户出具Mortgage Commitment Letter, 但根据不同情况,还会出现客户需要补充材料的情况,即Conditional Approval。购房者只要积极配合贷款专员,提供需要的补充文件,完成贷款审批为最终放款做收尾工作。

5) 放款,过户,每月还贷

进入到这个阶段,往往已经知道具体过户日期。房产经纪、贷款专员会协同律师核实购房费用、计算过户费用,准备相关文件。过户前一周左右,贷款专员会将需要签署的文件发给购房者,讲解过户费用,已方便贷款放贷部门开具支票,协助购房者顺利过户, 及开通之后的每月还款计划。

结语

想必大家都知道“机会成本”的概念,同样是一笔购房款,如果能用5%的利率搞到手,再把手里的资本去做其它的理财投资,只要有机会大概率获得超过5%的回报,那么就应该把这份更“便宜”的钱借到手里,稳稳套利。所以要不要付全款,其实说穿了并不是拿不拿得出来的问题,而是要衡量它的机会成本。

只要美国还维持着低利率,就该能借多少借多少,把省下的部分做回报更好的投资。

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