【热区分析】分手4个月,长岛市(LIC)凉了吗?

2018年11月14日,亚马逊正式第二总部落户纽约长岛市。仅仅过了三个月,在2019情人节,亚马逊取消入驻长岛市。

得知科技巨头和这片土地“分手”,一时间,LIC的光环似乎失色。

2019年中,在尘埃落定之时,分析数据,抽丝剥茧,我们得以站在更加宏观的视野下去审视长岛市。

我们的结论是:长岛市的吸引力和实际活力,其实并没有因为一场政治风波而降低,反而在某些指标上,不降反升。

这篇文章用大数据分析与亚马逊分手后,长岛市的真实情况。

2019年上半年 LIC商业社会整体面貌

纽约州审计长在2019年对于纽约市皇后区的第一份审计报告里,如是写道:

“整个行政区经济增长明显,特别是在下列地区:长岛市,法洛克威,法拉盛和牙买加。”

首当其冲的,就是长岛市。

2019年第一季度,LIC的办公楼租赁面积为432,000平方英尺(约40134平方米),比去年全年增加18%。根据商业地产公司 Cushman&Wakefield 的分析,这是长岛市自2016年第三季度以来最强劲的季度。

【商业地产】

上图就是我们制作的一个5年期对比图,对比这些年LIC地区商业地产的出租业务量,可以看出,从去年到今年,LIC对于商业机构的吸引,呈现出明显的井喷态势

与一年前的2018年第一季度相比,长岛市的写字楼租金上涨了9.1%。

其中,A级写字楼(写字楼分级里最好的那一档)租金同比大涨了32%,反映了该地区内企业事业单位对于把事业扎根于LIC的充分信心

LIC商业地产子市场 Court Square地区更是连续第六个季度上涨。

虽然Amazon HQ2爽约,但是并不代表其他企业不会心水LIC

  • 雅诗兰黛最近表示,将扩大其在Queens Plaza North的Brewster Building的写字楼租约100,000平方英尺 ;这同时也是jetBlue 的总部所在地。
  • 百货商店 Bloomingdale’s于17年11月宣布计划在Tishman Speyer新建的JACX 项目内租用550,000平方英尺,把曼哈顿大部分的 Office 和管理人员搬过来,在2019年1月份表示其姐妹百货商店 Macy’s也会租赁273,000平方英尺的写字楼用以办公,百货巨头表示,这样的安排可以更好地让员工协作,并且有利于员工通勤生活;
  • WeWork 签下JACX 项目 215,000 平方英尺;
  • 纽约长老会医院 和 Weill Cornell Medicine签下JACX 项目 28,000 平方英尺;
  • 就连 Amazon HQ2 原先预计入住的 1 Court Square 也就是花旗集团大楼,也由路易斯的管理式医疗服务供应商 Centene 成功接盘,一口气签下了一半的写字楼面积。

长岛市的社区组织 LICP 称,步入2019年,LIC地区就业增长速度依旧超过纽约市其他社区,发展热潮没有出现缓和迹象。

虽然纽约市市政层面不会统计失业率,但是结合上面的商业地产数据,可以侧面印证 LICP 数据的可信性。

“自亚马逊跳票以来,来电咨询 LIC地区商业物业价格的手机电话还是一直响个不停。”

【住房市场】

“亚马逊入住长岛市落空”的消息放出之后,“长岛房市将受重创,不值得”的传言也是一直不断。

那么,对于个人而言,长岛的房产价值究竟会不会受影响大跌?长岛房市究竟何去何从?

先看租房。

下图是一张历年来 LIC 公寓楼的租金走势图,数据来源是知名的纽约地产信息平台 StreetEasy:

从2010年1月到去年,和大纽约地区整体的租赁住房价格波动规律一样,LIC 地区的住宅楼的租金每年的1月或2月份左右开始上涨,8月底或9月左右,随着学校开学、美国传统假期临近等原因租金略微下降。

“亚马逊要来”的消息是在2018年11月,当月长岛市租金中值是$3092,接下来的12月的租金中值基本保持不变为$3095,与此同时,纽约整体的租金水平却在下降。

2019年2月,也就是租赁市场回暖的时候,亚马逊做出撤回第二总部的决策,但这并没有组织纽约居民用脚投票,搬到LIC。

而这次的房租增速和持久程度,开始甩开其他社区。

通过下图可以看得很清楚——

2019年至此,我们可以发现 LIC 的住房市场依旧抢手。

其实,早在亚马逊风波之前,LIC 就已经是纽约乃至美国房地产市场最具活力的一面,仅以租赁公寓项目举例:

  • 新世贸中心背后的传奇地产开发商Larry Silverstein 在最近的一次 The Real Deal 论坛上就表示,将会在未来数年在LIC建起来一个巨大的的住宅项目,会有3000千套的左右的公寓投入LIC;与此同时,Silverstein Properties 在该区域的拿地节奏,一直稳扎稳打。
  • 另一边,开发商 Durst Organization 的巨型项目 Halletts Point 的第一栋楼也于2019年早些时候上市,该项目预计会由7栋楼组成,提供2020套公寓。虽然这个开发商最近因为纽约州新租房法的一些条款而放话停建,但是由于后续S6571A法案的修正,相信还是说归说,建照建,截至本文发稿时,他们的官网上依旧可以看到这个项目的完整规划;

长岛市的起飞其实可以追溯到更早:从2013年开始,长岛市就已经开始了他的变身——

其他知名开发商诸如 Rockrose,TFC Cornerstone还有Tishman Speyer 都富有远见的购入大片的商业用地,建成了了河边的Central Blvd 公寓群和以 Hayden、LINC、Eagle Loft 还有 Jackson Park 为代表的Court Square 公寓群。

看完租房,再看商品房购买的情况。

下图是我们统计的最新的LIC地区售出产权公寓的对比图。

有两个维度的对比:

第一个维度是和其他热门买房区域的对比,可以看出,LIC地产市场活跃度全美第一的标签不是浪得虚名,商品房合同受理量甩开其他社区好几条街;

第二个维度是对比5月该地区的房价中位数,房价中位数是地产行业常用的一个比较指标,橙色代表高于这个数字的合同数量,蓝色代表低于这个数字的合同数量。

如果橙色多于蓝色,则表明该地区房价正在升值,短期内有入手价值。图中,符合条件的区域只有 LIC,Downtown Brooklyn 和 晨边高地。而后两个地区,由于缺乏新建楼盘,在市场活跃度上被 LIC 再次远远甩开。

2019春夏,我们推荐过的 LIC 产权公寓有:

SKYLINE TOWER
 
Skyline Tower 是目前LIC最大,也是最走俏Condo。在花旗集团总部的隔壁,门牌号是 23-15 44th Drive 或3 Ct Square。
STAR TOWER
421-a 地税减免
 
 Star Tower也是一个租房外的价值之选,1B1B 内部预售 79万起,重点是还有15年地税减免,在 Skyline 和 HERO 已经开盘的这个夏天,Star Tower 依旧保留着相当高的人气。
HERO
421-a 地税减免
 
LIC相对比较新的一栋产权公寓 HERO 的广告词很有意思,BE A HERO。这也被它张力十足的后现代外观 所证明,关键是就在 Queensboro Plaza地铁站一街之隔,再加上421-A地税减免,我们预计接下来HERO 也会成为LIC的一匹黑马。

还有两个非常优质的房子,那就是大名鼎鼎的 THE GALERIE 和QNS 44。THE GALERIE已经是现房,最近,我们陪同许多我们去年的购房客户验收了这栋楼,准备陆续乔迁新居。

都只剩个位数的房源了。

通过以上分析,可见步入2019年,长岛市住房市场依旧健康,不但没有受到亚马逊风波的冲击,反而凭借本身的实力,保持着对于个人和机构业主的强烈吸引力。

历史上, LIC 有三个里程碑性质的事件:

  • 1980年代港务局推出的Queens West分区和重建项目
  • 1990年开业的花旗银行的150万平方英尺写字楼 One Court Square
  • 2001年的土地使用规划更新
  • 还有人略有遗憾地说过,亚马逊在去年11月宣布 HQ2入住LIC,本来可以是第四个里程碑事件。我却非要说:如果要有什么第四个里程碑事件,那么其实就是今年情人节的“亚马逊分手”。正是因为这次风波,再次将 LIC推到了舆论的风口浪尖,推到了受制于曼岛发展空间的企业的心窝,推到了无数租房买房业主的案前。

    最终,这片土地,用实力向世界展示了自己的本质——纽约市城市竞争力的最前线。

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